Los alquileres a corto plazo (STR, por sus siglas en inglés) están de moda, pero cuando se trata de medir el éxito, los ingresos brutos solo cuentan la mitad de la historia. ¿En qué debemos enfocarnos entonces? En los ingresos netos. Esta es la clave para revelar cuánto dinero realmente estás llevando a casa.
En esta guía, profundizaremos en qué son los ingresos netos, por qué son tan importantes y cómo puedes optimizarlos para hacer realidad tus objetivos con los STR.
Ingresos netos, qué es y cómo se calcula
Piensa en los ingresos netos como el “salario neto” de tu alquiler. Es lo que queda después de haber pagado todo lo necesario para operar tu propiedad. Sí, los 8.000€ de ingresos brutos mensuales se ven geniales sobre el papel, pero después de pagar limpieza, comisiones de plataformas, servicios públicos y la ocasional tubería rota, ¿cuál es tu ganancia real? Podría estar más cerca de 4.500€… o menos.
La fórmula es sencilla: Ingresos Netos = Ingresos Brutos – Gastos Totales
Los gastos pueden variar considerablemente, pero los más comunes incluyen:
▪ Limpieza: Cada huésped deja migas (y cosas peores).
▪ Comisión de la plataforma: Airbnb no trabaja gratis; espera una comisión mínima del 3% sobre tus ingresos, o incluso hasta el 15%.
▪ Servicios públicos: Las jacuzzis y los calentadores no funcionan sin energía.
▪ Reparaciones y mantenimiento: El desgaste por parte de los huéspedes se acumula rápidamente: drenajes atascados, muebles manchados o un televisor misteriosamente roto.
▪ Impuestos y seguros: Porque el fisco y la realidad siempre ganan.
¿Por qué importan los ingresos netos?
- Te mantiene con los pies en la tierra: Los ingresos brutos pueden ser engañosos. Una villa frente a la playa que genera 12.000€ al mes puede sonar como una mina de oro, pero si cuesta 10.000€ operarla, difícilmente será una inversión soñada. Los ingresos netos revelan si tu propiedad realmente está rindiendo como debería.
- Es una brújula para la toma de decisiones: Los ingresos netos te ayudan a decidir dónde invertir tu tiempo y dinero. ¿Deberías gastar en ese nuevo jacuzzi? ¿Valdrá la pena poner una piscina a largo plazo? Sin este número, estarías volando a ciegas.
- Te protege en temporada baja: Todos los STR tienen meses bajos. Comprender tus ingresos netos te ayuda a planificar para esos períodos tranquilos, asegurando que no te desesperes por pagar las facturas cuando las reservas disminuyen.
Hablemos de números
Imagina que eres dueño de una acogedora cabaña en la montaña. Así es como podrían desarrollarse las matemáticas:
- Ingresos Brutos: 7.500€/mes
- Gastos:
o Limpieza: 1.200€
o Comisiones de plataforma (15%): 1.125€
o Servicios públicos: 400€
o Mantenimiento: 300€
o Impuestos y seguros: 700€ - Ingresos Netos: 7.500€ – 3.725€ = 3.775€
No está mal. Pero, ¿qué pasa si los costos de limpieza aumentan durante la temporada alta? ¿O si las reparaciones se comen tus ganancias después de un invierno nevado? Este tipo de preguntas son las que los ingresos netos pueden ayudar a responder.
Cómo aumentar tus ingresos netos sin volverte loco
Piensa estratégicamente sobre las mejoras y operaciones de tu alquiler a corto plazo para maximizar la rentabilidad. Mientras que comodidades como jacuzzis pueden atraer huéspedes, a menudo vienen con altos costos de mantenimiento. En su lugar, prioriza características con un ROI real, como una mejor conexión Wi-Fi o electrodomésticos energéticamente eficientes que reduzcan las facturas de servicios. Optimiza la limpieza y el mantenimiento cambiando a proveedores más rentables o agrupando servicios, lo que podría ahorrarte mucho dinero cada mes. Usa la fijación dinámica de precios a tu favor, aumentando las tarifas durante las temporadas altas y ofreciendo descuentos en los períodos más lentos para mantener la ocupación. Finalmente, reduce las comisiones de las plataformas alentando las reservas directas a través de tu propio sitio web o redes sociales, minimizando la dependencia de Airbnb y Vrbo.
La mentalidad de los Ingresos Netos
Es fácil dejarse llevar por los números en bruto, pero el éxito está en entender lo que te queda después de los gastos.
Aquí hay una rápida comparación en la vida real:
Un condominio de lujo en el centro gana 10.000€/mes pero gasta 7.000€ en limpieza, administración y servicios.
Una casa suburbana gana 6.000€/mes con solo 2.500€ en gastos.
Adivina, ¿cuál es realmente más rentable? Esa casa suburbana se lleva la corona con 3.500€ en ingresos netos frente a los 3.000€ del condominio.
Concéntrate en lo que realmente importa
Los ingresos netos son el verdadero indicador en las inversiones en alquileres a corto plazo. No se trata de cuánto ganas, sino de cuánto mantienes. Solo mantén un ojo atento a esta métrica para que puedas hacer inversiones más inteligentes, reducir costos innecesarios y planificar para el éxito a largo plazo.